Çatı katında ikamet eden kiracının, kiremitlerinin kırılması ve çatının su akıtması sebebiyle oluşacak tamirat masraflarını ödemekle yükümlü olan tüm kat malikleridir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin c bendinde çatı ortak yer olarak kabul edilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu IV - Ortak yerler: Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun da düzenlendiği gibi ortak alanlara ilişkin giderlerden tüm kat malikleri sorumludur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, çatı ve terasın ana yapıyı etkileyen zorunlu tamir giderlerine tüm kat maliklerinin katlanması gerekmektedir.
Kat maliklerinin zorunlu olan tamir giderlerini karşılamak istememelerine ilişkin talepleri geçersiz kabul edilmektedir. Kiracıların da apartmanın diğer tüm ortak kullanım alanlarında olduğu gibi çatı veya teras için yapılan bakım, onarım, düzenleme işlerine katılma zorunluluğu mevcuttur. Fakat, kiracı çatı için sorumlu olduğu bedeli site yönetimine banka kanalı ile ödedikten sonra bu makbuzu ev sahibine ödediği kira bedelinden mahsup ederek teslim etme hakkına sahiptir. Çatının tamir bedeli ev sahibinin kira gelirinden karşılandığı için ödeme sorumluluğu kiracıya ait olup, ödeme yükümlülüğü ev sahibinindir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca bu husustaki maddi sorumluluk kiracının kira bedeliyle sınırlı tutulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca; ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca bir diğer önemli husus ise; apartmanda güzellik salonunun açılabilmesi için kat malikleri kurulundan oybirliği ile karar alınması gerektiğidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu apartmanın bir dairesinin işyeri olarak kullanılmasının kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması koşununa bağlı kılmıştır. Böyle bir problem ile karşılaştığınızda hukuki yollara başvurma hakkınızın bulunduğunu unutmayınız.
Sağlıklı günler dilerim.
Gizem Gonce
Avukat
