Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ila 356 sayılı maddeleri kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesinin şartlarını düzenlemektedir. Kanun maddeleri incelendiğinde açıkça görüleceği üzere kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilme sebepleri sınırlıdır. Dolayısıyla, Türk Borçlar Kanunu 354. maddesi uyarınca; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez, yeni dava sebepleri geliştirilemez. Fakat genel hükümler bölümünde yer alan olağanüstü fesih sebeplerinin gerçekleşmesi halinde konut ve çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmeleri de sona erdirilebilir. Ayrıca Konut ve Çatılı İş yeri Kiralarının sona erdirilmesine ilişkin davalarla ilgili hükümler kamu düzenine ilişkin hükümler olup, taraflar bu konuda tahkim yargılamasına başvuramamaktadırlar. İşbu davalarda yalnızca resmi devlet yargısı görevli ve yetkilidir. Tahliye davalarında görevli olan mahkemeler bilindiği gibi Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Tahliye kanunda açıkça belirtildiği üzere ancak dava açmak sureti ile mümkündür. Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi uyarınca;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının ancak bildirim yolu ile ve dava yolu ile sonlandırılacağını hüküm altına almıştır. Kiracı ve kiraya veren tarafından bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda kira sözleşmesinin sona ermesinden söz edilememektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve devamı maddelerinde kira sözleşmelerinin kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Kanunda da açıkça düzenlendiği gibi konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sebepler ile kira sözleşmesinin dava yolu ile sona ermesinin hukuki sonuçları açıklanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu 352. maddesi uyarınca; Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi ve vermiş olduğu taahhüde rağmen mecuru boşaltmaması, zamanında kira bedelini ödememesi karşısında aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar yaparak kira sözleşmesini sona erdireceği ve kiralayanın kira akdi sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu bilmiyor ise sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde kira sözleşmesini feshedebileceğidir. Madde 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Gizem Gonce
Avukat
